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Numéro : JC952O2_1
Date : 1995-02-24 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE Siège : BAETE-SWINNENRapporteur : WAUTERSMin. Public : D'HOORENuméro de rôle : C930078N

Chapeau
LOUAGE DE CHOSES. - BAIL A FERME. - Sous-location et cession du bail. - Cession privilégiée du bail. - Irrégularité. - Opposition du bailleur. - Forme. - Art. 35 et 36, L. du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux.

Sommaire
Le bailleur qui s'oppose à la cession privilégiée du bail prévue par l'article 35 de la loi du 4 novembre 1969, du chef d'irrégularité de la cession ou de sa notification, peut le faire par voie d'opposition.

Note
D'UDEKEM D'ACOZ, H., "Le bail à ferme et le droit de préemption", Les Novelles, Droit Civil, t. VI, v. III, édition 1984, n° 461;

Base légale
-CODE CIVIL DU 04-11-1969,ART 35-CODE CIVIL DU 04-11-1969,ART 36

Publication
-ARRESTEN VAN HET HOF VAN CASSATIE DE 1995(P.211)-PASICRISIE BELGE DE 1995(I,P.212)-RECHTSKUNDIG WEEKBLAD DE 1995(96)(P.635-636)-LES NOVELLES DE 1984(VI) AUTEUR : D'UDEKEM D'ACOZ,H. TITRE : LE BAIL A FERME ET LE DROIT DE PREEMPTION (DROIT CIVIL, VOL. III, n° 461)

Texte

LA COUR, Vu le jugement attaqué, rendu le 27 novembre 1992 par le tribunal de première instance de Gand, statuant en degré d'appel; Sur le second moyen en sa première branche : violation des articles (...) 34, 35, 36 et 37, alinéa 1er, de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux (livre III, titre VIII, chapitre II, section III du Code civil) tant avant qu'après la modification par la loi du 7 novembre 1988, (...), en ce que le jugement de réformation attaqué déclare non fondés l'opposition du demandeur à la cession privilégiée du bail du premier au deuxième défendeur ainsi que le congé donné par le demandeur et déclare non fondé l'appel incident du demandeur tendant à faire dire pour droit qu'il pourra disposer librement des biens litigieux sans aucune indemnité, par les motifs suivants : "En ce qui concerne l'opposition, il est invoqué que la cession de bail n'a pas été précédée 'd'une entrée en jouissance effective' et est, dès lors, fictive et nulle et vise uniquement à influencer, à compliquer et à ralentir le partage entre les parties...Les motifs d'opposition invoqués par le demandeur et la quatrième défenderesse contre le renouvellement du bail ne sont pas prévus par l'article 37 de la loi du 4 novembre 1969. Si le demandeur et la quatrième défenderesse estimaient, comme ils le laissaient apparaître, que les conditions prévues par les articles 34 et 35 de la loi du 4 novembre 1969 n'étaient pas remplies de sorte que la notification ou la cession de bail étaient irrégulières, ils ne devaient pas faire opposition ni réclamer une déclaration de validité, dès lors qu'une notification ou une cession de bail irrégulières ne peuvent entraîner un renouvellement du bail. Ils disposaient de la faculté d'introduire une action en justice visant à demander au juge de paix de dire pour droit que la cession de bail n'avait pas pour effet un renouvellement de bail parce qu'elle ne remplissait pas les conditions des articles 34 et 35 de la loi du 4 novembre 1969, qui n'imposent pas au bailleur un délai. (Le demandeur et la quatrième défenderesse) n'ont pas introduit une telle action devant le juge de paix ni en degré d'appel, ce qui ressort à suffisance du dispositif de leurs différentes conclusions; il existe en effet une différence essentielle entre la procédure d'opposition au renouvellement du bail et une procédure du chef de notification et/ou de cession de bail irrégulières. L'opposition du demandeur et de la quatrième défenderesse ne peut, dès lors, pas être validée. Sans tenir compte du litige quant au fait de savoir si le demandeur peut donner un congé seul en tant que copropriétaire et si le congé concerne ou non l'ensemble de l'exploitation, il y a lieu de constater que, vu les effets du caractère non-fondé de l'opposition à l'égard du renouvellement du bail, le congé donné par le demandeur ne peut être déclaré régulier et valable", alors que, (...), conformément à l'article 34 de la loi du 4 novembre 1969, le preneur peut, sans autorisation du bailleur, céder la totalité de son bail à ses descendants; que le bail est renouvelé de plein droit au profit du cessionnaire à la condition que le preneur notifie la cession au bailleur dans les trois mois de l'entrée en jouissance du cessionnaire, conformément à l'article 35 de la loi du 4 novembre 1969; que cette notification ne peut être valablement faite qu'après l'entrée en jouissance effective du bien par le cessionnaire; que si la notification est faite avant l'entrée en jouissance effective, le bailleur peut, pour cette raison, faire opposition au renouvellement du bail en citant l'ancien et le nouveau preneur devant le juge de paix conformément à l'article 36 de la loi du 4 novembre 1969, en vue d'entendre valider son opposition, dès lors que les conditions de l'article 35 de la loi du 4 novembre 1969 ne sont pas remplies; que cela peut en effet, être considéré comme un motif sérieux d'opposition, même s'il n'est pas énuméré par l'article 37 de la loi du 4 novembre 1969; que l'opposition du demandeur au renouvellement est fondée sur le fait que la cession de bail n'a pas été précédée de l'entrée en jouissance effective; que, toutefois, le jugement attaqué décide à tort que cette opposition ne peut être validée dès lors que ce motif d'opposition ne figure pas à l'article 37 de la loi du 4 novembre 1969, du fait qu'il existe une différence essentielle entre la procédure d'opposition au renouvellement du bail et une procédure du chef de notification irrégulière et parce que le demandeur ne disposait que de la faculté d'introduire une action en justice afin de faire dire pour droit que la cession de bail n'entraîne pas un renouvellement du bail du fait qu'elle n'est pas conforme aux articles 34 et 35 de la loi du 4 novembre 1969; que, par ces motifs, l'opposition du demandeur ne pouvait être déclarée nulle, dès lors que le demandeur pouvait introduire la procédure d'opposition du chef de violation des conditions de l'article 34 ou 35 de la loi du 4 novembre 1969 (violation des articles 34, 25 (lire 35), 36 et 37, alinéa 1er, de la loi du 4 novembre 1969); qu'en outre, il n'existe pas de différence essentielle entre la procédure d'opposition, d'une part, et la procédure du chef de notification et/ou cession de bail irrégulières, d'autre part; qu'en effet, l'opposition peut être faite tant pour l'une des raisons énumérées à l'article 37 de la loi du 4 novembre 1969 que parce que la notification ou la cession de bail ne remplissent pas les conditions des articles 34 et 35 de la loi du 4 novembre 1969 (violation des articles 34, 35, 36 et 37, alinéa 1er, de la loi du 4 novembre 1969) : Attendu que la loi du 4 novembre 1969, telle qu'elle est applicable en l'espèce, dispose : 1. dans son article 34, que le preneur peut, sans autorisation du bailleur, céder la totalité de son bail à ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint; 2. dans son article 35, que, sauf opposition déclarée valable du bailleur, le bail est renouvelé de plein droit au profit du ou des cessionnaires, si dans les trois mois de l'entrée en jouissance du cessionnaire, le preneur ou ses ayants droit notifient au bailleur la cession que le preneur a faite du bail à ses descendants ou enfants adoptifs en lui indiquant les noms, prénoms et adresses du ou des cessionnaires; 3. dans son article 36, que le bailleur auquel une cession a été notifiée dans le délai prévu à l'article 35, peut faire opposition au renouvellement du bail en citant l'ancien et le nouveau preneur devant le juge de paix, dans les trois mois de la notification, à peine de déchéance, en vue d'entendre valider son opposition et le juge de paix apprécie si les motifs de l'opposition sont sérieux et fondés et notamment s'il appert des circonstances de la cause que le bailleur mettra à exécution les intentions énoncées comme motifs de l'opposition; qu'en outre, il prévoit que si l'opposition est admise, le bail n'est pas renouvelé et seule la cession de l'ancien bail produit ses effets; 4. dans son article 37, alinéa 1er, énumère les motifs qui "seuls" peuvent être admis comme motifs sérieux d'opposition; Attendu qu'il ressort de l'ensemble de ces dispositions que l'énumération limitative des motifs sérieux d'opposition par l'article 37, alinéa 1er, ne concerne que les cas de cession régulière du bail conformément à l'article 34 pour lesquels la notification prévue par l'article 35 était régulière et que le bailleur qui, en application de l'article 36, critique la cession privilégiée du bail prévue par l'article 35, peut invoquer l'irrégularité de ladite cession de bail ou l'irrégularité de la notification prescrite par l'article 35; Attendu qu'en rejetant la validité de l'opposition faite par le demandeur au renouvellement du bail par le motif qu'il est fondé sur la condition prévue par l'article 35 de la loi du 4 novembre 1969 suivant laquelle la cession doit précéder la notification prescrite par cet article, et en déclarant non fondé par ce même motif, le congé donné par le demandeur, le jugement viole les articles 34, 35, 36 et 37, alinéa 1er, de la loi du 4 novembre 1969; Qu'en cette branche, le moyen est fondé; Attendu que le premier moyen et le second moyen en sa seconde branche ne peuvent entraîner une cassation plus étendue; PAR CES MOTIFS, Casse le jugement attaqué, sauf en tant qu'il déclare l'appel recevable; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond; Renvoie la cause ainsi limitée au tribunal de première instance de Termonde, siégeant en degré d'appel.